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违章建筑买卖无效
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祝恒磊
违章建筑买卖无效
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1 .违法建筑交易无效。位于合肥市肥西路6号的土木结构西房两间半,由安徽省商业储运公司于1978年违章搭建,后分配给其员工张居住。1989年11月25日,单位以3500元的价格将该房屋出售给张,并注明该房屋为违章建筑。以后如遇统一规划或征用,应服从安排,无条件搬迁,不得转卖。同年,经他人介绍,张某将房屋以7000元的价格卖给了王丽。王丽交款后,张某多次要求张某交房,张某才交给王丽居住。期间,王丽多次向张某索要房屋合法手续,张某以办理过户手续为由。因为张某一直没能把房子的房产证交给王丽。王丽向法院提起诉讼,要求返还房屋,张某返还购房款7000元。法院审理认为,张某将所购买的违法建筑转卖给王丽,王丽明知其违法,但与张某签订房屋买卖协议。双方均违反了合肥市违法建筑不得转让、出售的规定,其民事行为无效。双方应将财产归还对方。法院作出如下判决:张某与王丽之间的房屋买卖无效,张某将房款7000元返还王丽,王丽将房屋返还张某。【点评】违章建筑是指未经规划部门许可,擅自建造的各类建筑,主要是房屋。违章搭建的房屋,因其违反法律规定,在主管部门处理并办理合法手续之前,不能产生房屋所有权的法律效力;行政处罚后责令补办手续的,补办手续后可依法取得建筑物所有权。因此,人民法院应先确定争议标的违法建筑的性质,再根据案件的具体情况确定当事人之间的权利和义务。本案争议的标的物被法院认定为违法建筑。对于违章建筑,相关主管部门没有处理,当事人将无法获得法律程序。张某虽然从本单位有偿取得了争议房屋,但由于是有偿取得,其对争议房屋不具有合法所有权。此外,当张付款时,他已被告知这是一个非法建筑。如遇统一规划或征用,应无条件拆除,不得转卖。虽然这种买卖行为是违法的,但对于张来说,相当于有偿取得了违法建筑的使用权,使用权随时可以消灭。张某明知该房屋不合法,仍以房主的名义将其出售给王丽,致使王丽购买后无法办理合法手续。这是由标的物的非法性决定的。王在未取得合法手续的情况下,要求返还购房款,并解除房屋买卖关系。理由成立。虽然在争议房屋中有不允许买卖违法建筑的规定,且该规定可视为地方性法规,因此可以买卖行为“违反法律”为由认定无效,但根本原因是违法建筑不能产生所有权。当事人处分不属于自己的财产,无权处分,无权处分的行为无效。在此基础上,法院全部认定本案买卖关系无效,双方分别返还取得的财产是正确的。但返还后,张某并未依此判决享有争议标的物的所有权,法院判决只是恢复了出售前的地位。是否对违章建筑进行行政处理,不属于法院的职权范围。
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